Logement : le coliving, vanté par les uns, craint par les autres
Le gouvernement ne dispose pas d’un état des lieux exhaustif du développement du coliving au Luxembourg. Le sujet interpelle le député Dan Biancalana, après l’Observatoire de l’habitat.
Qu’est-ce que le coliving? C’est la location d’une chambre meublée dans un logement qui offre des espaces communs, comme la cuisine, le séjour et parfois la salle de bains, et elle est souvent plus onéreuse qu’une colocation traditionnelle en raison des services mutualisés intégrés, comme le ménage et les charges diverses. Ces chambres sont gérées par des sociétés professionnelles spécialisées, qui offrent à chaque locataire un bail individuel pour quelques mois ou plus.
Mais l’Observatoire de l’habitat soulignait l’année dernière dans une de ses notes que «l’arrivée plus récente de projets de coliving, sans définition concertée de ce terme avant tout commercial et dont la diffusion et la gestion sont aujourd’hui largement portées par l’avancement des technologies digitales, a rendu de nombreuses communes luxembourgeoises démunies face aux sollicitations pour de tels projets», selon Constance Uyttebrouck, en charge de l’étude.
Le député socialiste Dan Biancalana a interrogé le ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire, Claude Meisch (DP), ainsi que le ministre des Affaires intérieures, Léon Gloden (CSV), sur le sujet, observant que la société Cohabs, déjà active à l’international, entend développer ce modèle sur le marché luxembourgeois également.
Plusieurs questions se posent quant à la qualification du coliving, à son encadrement juridique ainsi qu’à ses effets concrets sur l’offre résidentielle, estime le député.
«Le développement de cette forme de location peut dès lors soulever des questions quant à son impact sur le parc de logements, en particulier lorsqu’il conduit à remplacer des logements familiaux traditionnels par une offre de chambres individuelles, potentiellement plus rentable pour les investisseurs», s’inquiète Dan Biancalana.
Un petit tour sur le site de Cohabs suffit pour se faire une idée de la rentabilité de l’opération. Les chambres y sont louées pour 1 500 euros en moyenne dans des immeubles abritant 15 à 20 chambres. «Entoure-toi d’étudiants en MBA, d’entrepreneurs et de professionnels inspirants», décrit le site, vantant le haut de gamme du bien loué.
Le ministre Claude Meisch reconnaît que le terme «coliving» n’est pas juridiquement défini par le droit luxembourgeois et qu’en l’absence de définition légale propre, «la qualification dépend du montage contractuel retenu entre le bailleur (ou l’exploitant) et les occupants».
Il existe deux régimes qui peuvent s’appliquer au coliving, comme l’explique le ministre. Soit le régime de la colocation, soit le régime de la location à baux multiples, tous deux prévus par la loi sur le bail à usage d’habitation.
Lorsque les occupants signent avec le bailleur un contrat de bail unique, le régime de la colocation s’applique et ils sont tenus solidairement à des obligations. Dans le cas d’une location à baux multiples, assimilée à la cohabitation ou au coliving, ou d’une sous-location, le propriétaire-bailleur signe un contrat de bail distinct avec chaque locataire. Tous les locataires sont responsables de leur propre loyer, sans solidarité, même en cas de partage d’espaces communs.
Baux multiples
En pratique, la plupart des produits commerciaux de coliving reposent sur cette logique de baux multiples. Le ministre déclare ne pas avoir besoin de clarifier les choses, estimant que le cadre actuel est suffisamment précis pour garantir la protection des locataires en coliving. L’absence de définition légale du terme «coliving» laisse ouvert, pour chaque projet, le choix du régime locatif applicable.
Le député Dan Biancalana craint que cette forme d’habitat contribue à contourner les objectifs de la politique du logement, notamment en matière de qualité résidentielle, de mixité sociale et de préservation du parc de logements familiaux. Le ministre n’est pas de cet avis. Déjà, il ne dispose pas d’éléments permettant d’arriver à cette conclusion. Au contraire, Claude Meisch considère que le coliving peut constituer, dans certaines situations, une réponse complémentaire aux besoins de logement de publics spécifiques, tels que les jeunes actifs, les étudiants ou les personnes en mobilité professionnelle. «Cette forme d’habitat permet notamment une utilisation plus intensive du parc immobilier existant et peut contribuer à diversifier l’offre locative», souligne-t-il.
À ce jour, le gouvernement ne dispose pas d’un état des lieux exhaustif du développement du coliving au Luxembourg. L’Observatoire de l’habitat mettait en garde les politiques. Sans action rapide, l’étude soulignait que les communes risquaient de se retrouver «dépendantes de grands acteurs internationaux privés (exploitants et/ou investisseurs), qui pénètrent souvent le marché local avec des cahiers des charges préétablis et des configurations spatiales standardisées qui ne sont pas nécessairement adaptés au contexte luxembourgeois».
