Logement : «Beaucoup de bruit pour rien»

C’était une grande revendication des représentants du secteur privé ces dernières années. Celle d’avoir la possibilité de participer davantage à la réalisation de logements abordables. Le gouvernement les a entendus et a lancé un partenariat public-privé (PPP) qui consiste à mobiliser des terrains privés pour développer des logements locatifs abordables. Le secteur privé a très bien accueilli le dispositif, comme le rappelle le député socialiste Yves Cruchten.

Pourtant, un seul projet a été déposé à ce jour, «malgré le caractère particulièrement sécurisant du mécanisme proposé», note le député. En commission, le ministre du Logement, Claude Meisch, a déclaré qu’il y avait eu «beaucoup de bruit pour rien».

Le dispositif, lancé l’année dernière, a pourtant tout pour plaire. Il prévoit un revenu locatif sécurisé sur une longue durée, une compensation publique couvrant la différence entre le loyer abordable et le loyer versé au propriétaire, une gestion locative prise en charge par des acteurs publics ainsi que la possibilité, au terme du bail, pour le propriétaire, de conserver le bien dans son patrimoine ou de le céder, l’État ne disposant que d’un droit de préemption au prix du marché alors en vigueur.

Le ministre explique aujourd’hui que le partenariat locatif public-privé a été conçu comme un appel à projets pilotes. Une approche progressive qui vise à tester, sur un nombre volontairement restreint de projets, l’opérationnalité du modèle avant de le développer plus amplement. «Le rythme de dépôt observé à ce stade est cohérent avec la nature même d’une phase pilote», estime Claude Meisch.

Le modèle ne serait-il pas assez attractif ? L’appréciation du rendement d’un investissement relève en dernier ressort de la décision propre à chaque acteur, en fonction de son profil de risque et de son horizon de placement, dit le ministre. «Je relève à cet égard que les travaux de l’Observatoire de l’habitat ont documenté, depuis 2022, un contexte plus difficile pour l’investissement locatif résidentiel dans son ensemble, sous l’effet conjugué de la hausse du coût du financement et de l’évolution des perspectives de plus-value — un contexte qui concerne l’ensemble du segment de l’investissement locatif sur le marché du neuf, et non spécifiquement le partenariat locatif public-privé», ajoute-t-il en réponse au député Yves Cruchten.

Le seul dossier déposé à ce jour fait l’objet d’un suivi technique et opérationnel approfondi par les services compétents. Ce suivi a notamment mis en évidence que le développement de terrains dans des délais compatibles avec une mise en œuvre rapide de projets pilotes s’est révélé plus limitatif que prévu.

Mais ce nouveau partenariat n’a pas vocation à constituer, à lui seul, l’instrument de renforcement du parc locatif public, comme le souligne Claude Meisch. D’autres leviers existent comme, par exemple, l’article 29bis de la loi concernant l’aménagement communal et le développement urbain, introduit en 2021 dans le cadre du Pacte logement 2.0.

Obligation peu concluante

La loi impose, depuis, aux initiateurs de plans d’aménagement particulier «nouveau quartier» d’une certaine envergure de réserver une part de la surface construite brute destinée au logement à la réalisation de logements abordables. Cette part, comprise entre 10 % et 30 % (et entre 15 % et 30 % depuis le 1er janvier 2026) selon la taille du projet et la date de classement du terrain, doit faire l’objet d’une cession des seuls fonds ou des logements construits avec leur quote-part de fonds, au profit de la commune ou, en cas de renonciation de celle-ci, de l’État.

Déi Lénk s’est intéressée de près à cette obligation. Le ministre des Affaires intérieures, Léon Gloden, lui a répondu que depuis l’entrée en vigueur de l’article 29bis, le 19 février 2022, 113 projets d’aménagement particulier «nouveau quartier» ont été introduits en procédure d’adoption. Ces projets prévoient au total 2 399 logements abordables. Pour l’heure, seulement trois conventions de cession au sens de l’article 29bis ont été conclues avec les communes de Fischbach, Habscht et Luxembourg. Dans les trois cas, il s’agit d’une cession des seuls fonds.

À ce jour, aucun logement abordable n’a fait l’objet d’un acte authentique de cession, ni acte de vente, ni acte de vente en l’état futur d’achèvement, dans le cadre de l’article 29bis. Par conséquent, aucun logement abordable issu de l’article 29bis n’est à ce jour achevé ou occupé.

Quant au cas dans lesquels la commune a renoncé à la cession prévue, de sorte que les logements abordables concernés sont repris par l’État ou un autre promoteur public, deux conventions portant sur les modalités de cession ont déjà été conclues. L’une correspondant à l’assiette foncière de deux maisons unifamiliales, au profit du Fonds du logement, et une autre portant sur l’équivalent de deux appartements, au profit de la SNHBM.

D’autres conventions sont en cours de finalisation, assure Léon Gloden.